A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional e reacendeu uma discussão que o Superior Tribunal de Justiça havia pacificado: como deve ser calculado o ITBI. Municípios sustentam que a nova redação superou o Tema 1.113 do STJ; contribuintes e parte da doutrina defendem que o preço declarado na operação continua sendo o ponto de partida da tributação.
O que a LC 227/2026 mudou no art. 38 do CTN
O caput do art. 38 foi mantido, e a lei acrescentou quatro parágrafos. O § 1º define valor venal como o valor de negociação à vista, em condições normais de mercado. O § 2º prevê que esse valor será estimado por critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e agentes financeiros e características do imóvel. O § 3º obriga os Municípios a divulgar os critérios da estimativa e garante ao contribuinte o direito de contestá-la por avaliação contraditória. O § 4º determina que cartórios e serviços notariais compartilhem com o fisco municipal as informações sobre as operações imobiliárias, sob pena de multa.
O que o STJ já havia decidido no Tema 1.113
No julgamento do REsp 1.937.821/SP, sob a relatoria do ministro Gurgel de Faria, a Primeira Seção fixou três teses: a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, sem vínculo com a base do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado, e essa presunção só pode ser afastada em processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN; e o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com fundamento em valor de referência fixado unilateralmente.
Interpretativa ou inovadora? O ponto central da controvérsia
Segundo a análise do advogado Thyago Barreto Cardoso, publicada na Conjur, os novos §§ 2º e 3º não superam o Tema 1.113. Se forem interpretativos, apenas reafirmam o que o STJ já decidiu. Se forem inovadores, não têm aplicação imediata e dependem de lei municipal, sujeita às regras de anterioridade. Além disso, tratar a estimativa como substituta do preço declarado equivaleria a majorar o tributo, o que exige lei (art. 97, § 1º, do CTN). A estimativa serve para controlar o valor declarado, e não para substituí-lo. Vale ressaltar que se trata de uma posição doutrinária: a jurisprudência ainda não é uniforme, e o tema pode chegar às instâncias superiores. No TJ-SP, algumas câmaras têm decidido que a LC não autoriza a adoção automática de valor de referência sem procedimento próprio e que a nova redação não retroage.
O que fazer agora
Na prática, o preço declarado continua sendo o ponto de partida: para afastá-lo, o Município precisa instaurar procedimento administrativo com contraditório, seja pelo art. 148 do CTN, seja pela avaliação contraditória prevista no § 3º. Quem vai adquirir ou integralizar imóveis deve guardar a documentação que comprove o valor da operação (contrato, laudos e comprovantes de pagamento), conferir se o Município publicou legislação própria com os critérios de estimativa e, diante de lançamento baseado em valor de referência unilateral, avaliar a impugnação administrativa ou a via judicial. A ocultação de riqueza por fraude ou simulação, por outro lado, continua passível de tributação, desde que comprovada no procedimento próprio.
Se a sua empresa realiza operações imobiliárias, integraliza capital com imóveis ou foi notificada pelo Município para recolher diferença de ITBI, a equipe do escritório Ana Viga Advogados Associados está à disposição para analisar o seu caso.
Fonte: Conjur, “Lei Complementar 227/2026: a base de cálculo do ITBI e os reflexos no Tema 1.113 do STJ”, Thyago Barreto Cardoso, 8 de outubro de 2026.
