O Supremo Tribunal Federal formou maioria, no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), para reconhecer que a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança também as empresas cuja atividade preponderante é a compra, venda ou locação de imóveis. O placar está em 5 a 2 a favor dos contribuintes e, embora o julgamento ainda não tenha sido formalmente encerrado, os votos restantes já não têm como reverter o resultado. A decisão interessa diretamente a quem mantém ou pretende constituir holdings patrimoniais e familiares.
O que está em discussão
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e sobre as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos”, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. A controvérsia está em saber se essa ressalva alcança a integralização de capital ou apenas as operações societárias da segunda parte do dispositivo. Muitos municípios — como Piracicaba (SP), parte no caso concreto — vinham cobrando o imposto de administradoras de bens e holdings sob o argumento de que a exceção valeria para todas as hipóteses. A Abrasf estimou em mais de R$ 1,1 bilhão por ano o impacto da imunidade nas receitas municipais.
O placar e por que o resultado já está definido
Votaram pela imunidade os ministros Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux; divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino. Faltam os votos de Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli. Ainda que os três acompanhem a divergência, o resultado máximo seria um empate de 5 a 5 — e, com uma cadeira vaga na Corte, o Regimento Interno do STF (art. 13, IX, “b”) atribui o voto de qualidade ao presidente, ministro Edson Fachin, que já votou a favor do contribuinte. Prevaleceu a leitura de que a atividade empresarial, qualquer que seja, inclusive a imobiliária, não afasta a imunidade na integralização de capital, que é incondicionada. Nas palavras do ministro Fux, a imunidade não pode ser esvaziada pela “sanha arrecadatória” municipal.
Valor histórico, avaliação municipal e o Tema 796
O julgamento também ajuda a delimitar o alcance do Tema 796 (RE 796.376), no qual o STF admitiu a cobrança de ITBI sobre o valor do imóvel que excede o capital social integralizado — naquele caso, a diferença havia sido destinada à reserva de capital. Diversos municípios passaram a usar esse precedente para cobrar o imposto sobre a diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda e a sua própria avaliação de mercado. São situações distintas: o art. 23 da Lei nº 9.249/1995 autoriza a pessoa física a transferir o imóvel à empresa pelo valor constante da declaração de bens, e a valorização ainda não realizada não se confunde com um aporte excedente ao capital. Além disso, o Tema 1.113 do STJ exige processo administrativo regular, com direito de defesa, para que o Fisco afaste o valor declarado pelo contribuinte.
Imunidade não é salvo-conduto
Os votos deixaram claro que a fiscalização continua possível. O ministro Nunes Marques lembrou que o art. 116, parágrafo único, e o art. 149, VII, do Código Tributário Nacional permitem desconsiderar negócios praticados para dissimular o fato gerador e rever lançamentos em caso de dolo, fraude ou simulação — por exemplo, quando um imóvel é adquirido, integralizado e revendido logo em seguida apenas para mascarar uma compra e venda tributável. A imunidade protege a reorganização patrimonial legítima, não operações artificiais. O que o município não pode é presumir que toda holding familiar seja abusiva.
O que fazer agora
Empresas e famílias que pagaram ITBI na integralização de imóveis ao capital de holdings ou empresas do setor imobiliário nos últimos cinco anos devem avaliar desde já a possibilidade de restituição do indébito, atentas a eventual modulação de efeitos que venha a ser definida na conclusão do julgamento — o que recomenda não adiar a análise. Quem enfrenta cobranças ou autuações em curso pode invocar o entendimento já formado no STF. E, para quem planeja constituir uma holding, é essencial que a declaração de Imposto de Renda, o contrato social e a contabilidade registrem o mesmo valor e a mesma destinação dos bens, reduzindo o espaço para questionamentos do Fisco municipal.
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Fonte: Consultor Jurídico (ConJur), “Tema 1.348/ ITBI: vitória do contribuinte e limite à ‘sanha arrecadatória’ municipal”, Luciano Simionato, 22/09/2026.
