O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), originado de cobrança do Município de Piracicaba, e reconheceu, por ampla maioria, que a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança também empresas com atividade imobiliária preponderante, ainda que limitada ao valor do capital efetivamente integralizado. A decisão mexe diretamente com o planejamento patrimonial de holdings, incorporadoras e empresários que pretendem levar imóveis para dentro de uma pessoa jurídica.

O que o STF decidiu

O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação ou o arrendamento mercantil. A controvérsia era saber se essa ressalva O relator a imunidade das empresas do ramo imobiliário. Relator, o ministro Edson Fachin votou pela imunidade independentemente da atividade preponderante, desde que limitada ao capital efetivamente integralizado. Segundo a Conjur, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos, por entenderem que a imunidade não alcança empresas cuja atividade principal seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.

Limites e pontos ainda em aberto

A imunidade não é um cheque em branco. Ela cobre apenas a parcela do valor do imóvel que corresponde ao capital social integralizado; o que exceder esse montante, por exemplo se o imóvel for transferido por valor superior ao capital subscrito, pode ser tributado. Os municípios também poderão demonstrar simulação ou fraude para afastar o benefício, e o Tema 796 do STF continua relevante na análise dessas operações. Para empresas com menos de dois anos de atividade, ou que iniciem as atividades após a aquisição, o artigo 37 do Código Tributário Nacional manda apurar a preponderância nos três primeiros anos seguintes à aquisição, com base na regra geral de mais de 50% da receita operacional proveniente de operações imobiliárias.

Modulação e restituição: cautela necessária

A redação final da tese de repercussão geral e a eventual modulação de efeitos, nos termos do artigo 27 da Lei 9.868/1999, ainda não foram definidas. É isso que dirá se a decisão terá efeitos apenas daqui para frente ou se alcançará operações passadas. Por isso, a decisão favorável não garante, por si só, a restituição do ITBI já recolhido: isso dependerá da tese final, dos prazos prescricionais e das circunstâncias de cada recolhimento.

O que fazer agora

Quem planeja integralizar imóveis deve revisar o objeto social e a composição da receita da empresa, calcular a preponderância da atividade conforme o artigo 37 do CTN, alinhar o valor do imóvel ao capital efetivamente integralizado e documentar a finalidade negocial da operação, para afastar qualquer alegação de simulação. Quem já pagou ITBI em operações dessa natureza, ou teve a imunidade negada pelo município, deve avaliar com cuidado a medida adequada e acompanhar a publicação da tese e da modulação, para não perder prazos.

A equipe do Ana Viga – Advogados Associados acompanha o desfecho do Tema 1.348 e está à disposição para analisar o caso concreto da sua empresa, seja no planejamento de uma integralização, seja na revisão de recolhimentos já feitos. Fale com a nossa equipe.

Fonte: Conjur, “STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis”, Gabriel Magalhães Comegno, 24/10/2026.