Em decisão unânime proferida em sessão virtual encerrada no início de agosto, o Supremo Tribunal Federal fixou tese vinculante afastando um critério amplamente utilizado por prefeituras Brasil afora: a fixação de alíquotas de IPTU com base exclusivamente na área construída ou no tamanho do imóvel. Para empresas donas de galpões, indústrias, centros de distribuição e grandes imóveis comerciais, a decisão abre uma janela concreta de revisão de cobranças e, em muitos casos, de restituição de valores pagos a maior nos últimos cinco anos.
O que decidiu o STF
Ao julgar o Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, sob o rito da repercussão geral (Tema 1.455), o Plenário do STF reafirmou que a progressividade do IPTU só pode ser instituída com base no valor venal do imóvel, e que a diferenciação de alíquotas, fora da lógica da progressividade, só é admitida em razão da localização e do uso da propriedade, nos termos do art. 156, §1º, incisos I e II, da Constituição Federal, na redação dada pela Emenda Constitucional 29/2000. A área ou metragem do imóvel, isoladamente, não está entre os critérios autorizados.
O caso que originou a tese
O paradigma julgado teve origem em Chapecó (SC), onde a Lei Complementar municipal 639/2018 fixava alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m², e de 0,5% para os demais. A Turma Recursal dos Juizados Especiais de Santa Catarina já havia declarado a norma inconstitucional, com base na Súmula 668 do STF, determinando a correção do lançamento para a alíquota de 0,5% e a devolução dos valores pagos indevidamente. O STF, ao apreciar o recurso do município, confirmou esse entendimento e o transformou em tese de observância obrigatória por todo o Judiciário e pela administração tributária municipal.
Fundamentação jurídica
A Súmula 668 do STF já dispunha ser inconstitucional lei municipal que tenha estabelecido alíquotas progressivas de IPTU antes da EC 29/2000, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana. Com a alteração constitucional de 2000, passou a ser possível instituir progressividade em razão do valor do imóvel (art. 156, §1º, I) e aplicar alíquotas diferentes conforme a localização e o uso do imóvel (art. 156, §1º, II). O Tema 1.455 fecha uma lacuna interpretativa relevante: metragem e área construída não figuram nesse rol taxativo, ainda que muitos municípios os tenham utilizado, direta ou indiretamente, como proxy de valor venal.
Impacto prático para empresas e proprietários
A tese vinculante alcança sobretudo empresas com imóveis de grande porte, como galpões logísticos, plantas industriais, hipermercados, shoppings e centros de distribuição, que historicamente sofrem alíquotas mais altas justamente por conta da metragem. Municípios que utilizam faixas de área construída como critério de progressividade, ainda que sob outro nome (por exemplo, “porte do imóvel” ou “categoria construtiva”), estão sujeitos a questionamento. Contribuintes que pagaram IPTU calculado dessa forma podem, em tese, pleitear a restituição ou compensação dos valores pagos a maior nos últimos cinco anos, prazo prescricional aplicável à repetição de indevido tributário (art. 168 do CTN).
O que fazer agora
Recomendamos que empresas e proprietários de imóveis de maior porte revisem a legislação municipal do IPTU incidente sobre seus imóveis, identifiquem se a alíquota aplicada considera direta ou indiretamente a área construída como critério autônomo, e levantem o histórico de pagamentos dos últimos cinco anos. Nos casos em que houver indício de cobrança irregular, é possível avaliar a via administrativa (pedido de revisão de lançamento) ou judicial (ação de repetição de indevido), a depender do estágio da cobrança e da postura do município.
Nossa equipe de Direito Tributário está à disposição para analisar a legislação do seu município e verificar se há espaço para revisão ou restituição de valores de IPTU pagos com base em critério agora declarado inconstitucional pelo STF.
Fonte: Notícias STF, “STF decide que municípios não podem usar área do imóvel para calcular alíquota do IPTU”, 17 de agosto de 2026.
